各位网民朋友，大家上午好！欢迎来到吉安市政府网在线访谈节目直播现场，本期访谈的主题是“探索体制机制创新 、破解物业管理难题、提升物业管理水平”，我是主持人朱树青。
今天访谈直播室，我们邀请到的嘉宾是吉安市房地产管理局局长黄国栋来到现场与我们一起在线交流，黄局长您好欢迎您的到来，先和我们的网友打个招呼吧!

主持人好！线上的各位网友大家好！

物业管理涉及千家万户，对改善市民居住环境，提高市民生活质量，提升城市管理水平，维护社会稳定和谐，推动新吉安建设起到了十分重要的作用。随着我市经济社会的迅速发展，市民对幸福舒适生活的追求与日俱增，对物业提供广泛多层、优质优价的服务充满期待。我市物业服务已从住宅小区拓展到办公楼、商场、医院、学校、工厂，从公共卫生的保洁、公共秩序的维护到绿化的养护，再到房屋设施设备维修等等。似乎看似琐碎，但又与每个市民息息相关，所以我们又说，小物业，大民生。
在开始互动交流之前，我们首先请黄局长为我们简单介绍一下我市物业管理工作的总体情况。

各位网友，上午好。很高兴能通过这样一个网络互动平台，和大家一起在线交流。在此，请允许我代表吉安市房地产管理局对网友们的积极参与表示衷心的感谢！同时，也诚恳地欢迎大家对我们的工作多提宝贵意见和建议，我们将主动接受社会各界监督，以便我们提供更好更优的服务。
近年来，我市物业管理工作在市委、市政府的高度重视和大力推动下，全市物业管理覆盖面不断扩大，行业发展初具规模，呈现出较好的发展势头。截止今年上半年，全市有物业管理的住宅小区有 762个，其中，市中心城区339个。全市共有物业服务企业148家，其中，一级资质4家，二级资质8家，三级资质136家，物业管理覆盖率达到85.3%。
为进一步提升物业管理水平，我们采取了以下措施：一是在全省率先推行物业管理体制机制改革创新。为充分发挥区政府（管委会）、街道、社区在物业管理中的作用，建设“人文社区、温馨家园”，我局着力推进物业管理体制机制的改革创新，以市政府名义出台了《吉安市中心城区住宅小区物业管理体制机制创新实施意见》，进一步明晰了市、区政府（管委会）物业管理职责范围和权责关系，将物业管理重心下移，市直部门物业管理相关职权下放，建立和完善了开发企业、物业服务企业、业主、物业所在管理辖区、相关职能部门“五位一体”的住宅小区物业管理体制，真正做到了问题发现在萌芽，矛盾化解在小区，难点处置在一线。二是加快推进无物业管理住宅小区改造。按照“铺平群众出行路，点亮百姓门前灯，净化居民小环境，清理社区下水道，贯通城区排污管，连上沿街绿化带，平安社区群众创”的要求，加快推进无物业管理住宅小区的改造，自2011年以来，全市共完成了200个50户以上无物业管理住宅小区改造，其中中心城区120个，小项目做出了大民生，得到了各级领导的高度赞扬和群众的充分肯定。三是全面推进业主委员会建设。结合“人文社区、温馨家园”创建工作，将业委会成立工作列入街道、社区目标管理考评内容，截止到今年上半年，我市中心城区共成立了115家业委会，覆盖率达80%。

通过黄局长的介绍，让我们对物业管理工作有了更多了解，市房管局用自己实实在在的工作成效，交出了漂亮的成绩单。
各位网友，此刻我们的节目正通过市政府门户网进行视频直播，如果您对我市的物业管理工作有什么好的意见建议，或者存在什么疑问的话，您可以通过在线留言的方式参与我们的节目。吉安市房地产管理局局长黄国栋也将就您提出的问题进行解答和交流。

我们先来看一位网友 “梦里水乡”的留言，刚才黄局长介绍说去年我市出台了新的物业管理文件，推行物业属地管理，想请问具体是怎么推行的？

这位网友能提这个问题，说明对我们吉安市的物业管理工作比较关注、了解。为进一步加强和改进市中心城区住宅小区物业管理工作，充分发挥好各级政府及职能部门的积极作用。去年，我们以市中心城区住宅小区“物业管理提升年”活动为契机，将城市管理重心下移，区政府（管委会）成立专门住宅小区物业管理部门并组建住宅小区物业管理综合执法队伍，市房管、城管、工商、环保、规划建设、交警等市直部门将涉及物业管理的职能下放给区政府（管委会）住宅小区物业管理部门。凡辖区内涉及物业管理的问题，需要行政执法的，都由住宅小区物业管理综合执法一支队伍管到底，解决了多头执法、执法不到位的问题。比如，今年上半年，鹭洲府邸小区乱搭乱建、乱养乱种等违法违规现象比较严重，这涉及到房管、城管、规划建设等部门的职能，多个部门联合执法困难比较大，现在全部由吉州区的物业管理综合执法队伍也就是吉州区城管大队物业管理中队进行拆除，一管到底。

创新物业管理体制机制，推进物业属地管理，强化了物业服务的监管主体，也进一步保障了业主的利益。接下来，有位名叫“庐陵浪子”的网友说，我刚刚买了一套新房，但是对小区物业公司不了解，想咨询下新楼盘是如何选聘物业企业的？

这位网友所说的就是前期物业管理，也就是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。为了从商品房开发源头上做好物业管理服务工作，规范市场行为，杜绝开发建设单位自带物业企业，保证物业服务项目从建设阶段过渡到管理阶段起到良好的作用。我市中心城区从2008年6月份起，要求开发建设单位在办理商品房预售许可证前，必须通过公开招投标选聘有资质的物业企业实施前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证前，向我局提出招标申请，由我局会同各区政府（管委会）物业管理部门，督促开发建设单位按照《招投标法》的规定进行前期物业服务招投标选聘物业服务企业。

通过招投标方式选聘物业企业进行管理，为物业服务市场建立了一个公平竞争的环境，同时也保证了前期物业服务的质量。接来下，网友“安居客”问到，物业企业收取物业服务费的标准是什么？是否需要经过相关部门审批？

物业服务费是物业企业赖以生存的生命线，也是法律赋予业主必须履行的义务。关于物业服务费的收取，根据国家发展改革委2014年下发的《关于放开部分服务价格意见的通知》，物业服务费分两种情况。一是成立了业主委员会的住宅小区，由业主委员会和物业公司签订合同，明确物业收费项目和标准，不需要经过物价部门的审批；另外一种情况是未成立业主委员会的住宅小区和保障性住房小区，则由物业公司申请，我局会同区政府（管委会）物业管理部门共同派员现场勘查，按照《江西省多层住宅物业管理公共服务等级指导标准（试行）》对物业公司的服务进行分等定级，物价部门根据我局出具的服务等级证明进行报价审批、备案审定。

说到物业费，又有网友提问了。网友“陆地方舟”说，我买的房子现在要交房，在交房的时候物业公司要我一次性缴纳一年的物业费，而且还要缴纳诸如装修垃圾清运费、装修保证金之类的费用。请问黄局长这些收费是否合理？对于未装修入住的新房是否可以减半缴纳物业费？

一次性缴纳多长时间的物业费，是由业主的意愿决定的，《吉安市物业管理办法》明确规定除业主同意外，物业公司一次性最多只能收取3个月的物业费。在办理交房时，物业公司除收取购房合同上约定的费用外，其他任何费用都是严禁收取的，业主可以拒绝物业公司的缴费要求。为规范小区管理，避免装修垃圾乱堆乱放、不及时清运等影响小区卫生环境现象，物业公司一般会收取业主一笔装修垃圾清运费，统一清运装修垃圾。业主可以选择自己清理，但是必须遵守物业公司的管理规定，将垃圾堆放在指定地点并及时清运。
很多业主认为未入住小区，没有享受到或者不需要物业公司提供的物业服务，应该减半甚至不缴纳物业费。而实际上，不论小区入住率高低，哪怕只有一户业主，物业企业也必须配备足够的保安、保洁、专业技术人员和管理人员。按照物业服务合同要求提供安全防范、卫生保洁、绿化、共用部位及共用设施设备日常维修养护等公共性服务，同时保证电梯、二次供水、转供电等的正常运行。针对这个问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》明确规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。所以，业主未入住小区也要全额缴纳物业服务费。

说到住宅专项维修资金这个话题，网友们的提问很多，网友“阡陌”说，我居住的小区已经交付6年多了，我们单元的排污管堵塞严重，家里弥漫着臭味，根本就无法居住，请问黄局长如何申请住宅专项维修资金进行修理？

这位网友所说的就是住宅维修资金的申请使用程序，为推进物业属地管理，我们根据去年出台的《吉安市中心城区住宅小区物业管理体制机制创新实施意见》，我们将社区、区政府（管委会）物业管理部门纳入到了住宅专项维修资金使用的监管审批范围。当住宅小区公有部位出现了质量问题需要动用维修资金的情况时，由小区业主委员会向所属社区提出申请，社区现场核实后报区政府（管委会）物业管理部门审核，区政府（管委会）物业管理部门现场勘查后作出是否同意动用住宅专项维修资金进行维修的审核意见并报我局，我局根据区政府（管委会）物业管理部门的审核意见派出已备案的专业维修队伍到小区进行摸底，对拟维修的工程作出预算并征求不少于2/3以上业主或建筑面积超过2/3以上的业主同意，并在小区公示后进行维修。而这位网友所遇到的情况则符合住宅专项维修资金的应急使用情况，为方便广大业主应急情况下使用住宅专项维修资金，保障业主的人身和财产安全，我们简化了程序，当出现以下情况之一时，可以无需2/3业主同意，先行进行维修。
1.电梯故障危及人身安全的；
2.二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用的；
3.消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障的；
4.屋顶、屋面、外墙发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用的；
5.房屋外墙存在脱落、剥落等隐患的；
6.发生严重危及房屋安全的其他紧急情况（如严重沉降、倾斜、开裂等）的。
具体的申请程序是由业委会向社区提出应急申请，社区向区政府（管委会）物业管理部门上报（如果没有成立业委会的，业主向社区反映后，由社区核实后直接上报区政府（管委会）物业管理部门），区政府（管委会）物业管理部门现场勘查核实后作出应急使用意见并报我局，我局在接到区政府（管委会）物业管理部门的应急使用意见后，24小时内派出施工队伍进行维修。

通过黄局长的解答，这位网友对物业费的收取就有了一个全面的认识。接下来，网友“沧良之水”问到，我在办理房屋产权证的时候，被告知要缴纳一批住宅专项维修资金，想咨询下黄局长，住房专项维修资金是用来干什么的？缴纳的标准是什么？

住宅专项维修资金是业主在办理房屋入住前，按照相关标准缴纳的专项资金，属于业主所有，是房屋的“养老金”；是专项用于与本业主有关的住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金；是按照“专户存储、专款专用、业主决策、政府监督”的原则进行管理，使用必须征得业主同意。比如房屋外墙出现了渗水，而且超过了5年的质保期的情况时，就可以申请动用维修资金，但是必须征得2/3以上的业主或者建筑面积2/3以上业主的书面同意后才可动用。
我市住宅专项维修资金归集的标准是独立式住宅为40元/平方米、多层住宅55元/平方米、高层住宅和非住宅为80元/平方米。

住宅专项维修资金的应急使用程序，最大限度的保障了我们业主的人身和财产安全，这位网友赶紧向小区业主委员会或者社区反映情况吧，你所遇到的问题肯定能得到尽快的解决。接下来，有网友“绿水青山”留言，我所在的小区已经交付使用五六年了，至今没有成立业主委员会，有一些业主想成立业主委员会，又不知道找哪个部门。请问如何成立业主委员会？

这位网友提出要成立业主委员会，就说明他很关心小区的建设和管理。在这里我可以告诉这位网友，请你放心这个肯定能办得了，根据我们市里面的规定，中心城区一个物业管理小区，也就是我们通常说的住宅小区，第一套房子交付满两年后或者小区业主入住率达到50%以上，就可以成立业主委员会了。近年来，我市把成立业主委员会纳入到街道社区的考核目标之后，我市中心城区成立业主委员会的小区越来越多，去年我们市里出台的《吉安市中心城区住宅小区物业管理体制机制创新实施意见》明确了市房管局将成立业委会的职责下放给区政府（管委会），各区政府（管委会）也制定了一系列的规定和流程。所以要成立业主委员会，可以向所属的社区提出申请，由街道牵头组织召开首次业主大会，区政府（管委会）物业管理部门进行业务指导和帮助。帮助他们召开首次的业主大会而且选出业主委员会，并进行备案和考核。

由街道社区负责筹备成立小区业主委员会，确实是一项行之有效的举措，这位网友赶紧向你所在的社区申请吧。接下来，网友“物业人”问到，我是外地的一家物业公司的工作人员，公司想进入吉安承接物业项目，想咨询下需要办理哪些手续？

这位网友想到我们吉安承接物业项目，是对我们物业管理工作的一个认可，作为物业管理的行业主管部门，我们也非常欢迎优秀的物业服务企业到我市开展物业管理工作，这位网友所在的物业公司要进入吉安进行物业服务，需要提供1.总公司营业执照和《物业管理企业资质证书》；2.分支机构工商营业执照及负责人的身份证明；3.在吉安从事物业管理专业人员的物业管理职业资格证书和劳动合同到市房管局办理物业服务企业资质备案手续。

对从外地进入吉安从事物业管理的物业企业进行资质备案，便于对物业服务的监督管理，也进一步促进了物业服务市场发展的规范化、有序化。
各位网友，由于时间关系，今天的访谈就要和大家说再见了。非常感谢黄局长及市房管局对我们栏目的大力支持，同时感谢广大网友的热情参与，我们下期节目再见！

谢谢各位网友，谢谢主持人，再见！